Cara Hitung Angsuran Pokok KPR yang Efektif

Memiliki rumah idaman seringkali membutuhkan dukungan finansial melalui Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Namun, sebelum menandatangani akad kredit, penting untuk memahami bagaimana angsuran KPR Anda dihitung. Artikel ini akan fokus pada cara hitung angsuran pokok KPR, sebuah komponen krusial yang menentukan total pembayaran Anda dari waktu ke waktu.

Memahami Komponen Angsuran KPR

Secara umum, angsuran KPR terdiri dari dua bagian utama: angsuran pokok dan angsuran bunga. Perbedaan mendasar antara jenis-jenis KPR terletak pada bagaimana proporsi kedua komponen ini berubah seiring berjalannya waktu.

Angsuran Pokok: Ini adalah bagian dari pembayaran Anda yang secara langsung mengurangi jumlah utang pokok KPR Anda. Semakin besar angsuran pokok, semakin cepat utang Anda lunas.
Angsuran Bunga: Ini adalah biaya yang Anda bayarkan kepada bank atas pinjaman yang diberikan. Bunga dihitung berdasarkan sisa pokok utang.

Metode Perhitungan Angsuran KPR

Ada beberapa metode perhitungan angsuran KPR yang umum digunakan oleh bank. Dua yang paling sering ditemui adalah:

Metode Anuitas: Dalam metode ini, jumlah angsuran bulanan Anda relatif tetap sepanjang masa pinjaman. Di awal masa pinjaman, porsi bunga lebih besar, dan seiring waktu, porsi pokok akan meningkat sementara porsi bunga menurun.
Metode Flat (Sistem Pokok Tetap): Metode ini jarang digunakan untuk KPR konvensional saat ini, namun penting untuk dipahami. Pada metode ini, jumlah angsuran pokok setiap bulan adalah sama. Bunga dihitung berdasarkan sisa pokok awal dan biasanya tetap sama selama periode tertentu atau sepanjang tenor. Ini menyebabkan total angsuran bulanan (pokok + bunga) menurun seiring waktu. Artikel ini akan lebih berfokus pada cara menghitung bagian pokok dalam konteks KPR umum yang paling sering menggunakan metode anuitas.

Fokus pada Cara Hitung Angsuran Pokok KPR (Metode Anuitas)

Menghitung angsuran pokok KPR dengan metode anuitas sedikit lebih kompleks karena proporsinya berubah setiap bulan. Rumus dasar untuk menghitung angsuran bulanan (total, pokok + bunga) menggunakan metode anuitas adalah:


            M = P * [ i(1 + i)^n ] / [ (1 + i)^n – 1]

Di mana:

M = Angsuran per bulan (total pokok + bunga)
P = Jumlah pinjaman pokok (Pokok KPR)
i = Suku bunga per bulan (Suku bunga tahunan / 12)
n = Jangka waktu pinjaman dalam bulan (Tenor KPR dalam tahun * 12)

Setelah Anda mengetahui jumlah angsuran bulanan (M), Anda dapat menghitung berapa porsi pokok dan bunga pada setiap bulan.

Menghitung Angsuran Pokok Bulan Pertama:

Angsuran bunga di bulan pertama dihitung berdasarkan jumlah pokok pinjaman awal.


            Bunga Bulan 1 = P * i

Kemudian, angsuran pokok di bulan pertama adalah selisih antara angsuran bulanan total (M) dengan bunga bulan pertama:


            Pokok Bulan 1 = M - (Bunga Bulan 1)

Menghitung Angsuran Pokok Bulan Berikutnya:

Untuk bulan-bulan selanjutnya, perhitungannya sedikit berbeda. Pertama, hitung sisa pokok utang setelah pembayaran bulan sebelumnya. Kemudian, hitung bunga berdasarkan sisa pokok tersebut.

Misalnya, untuk menghitung angsuran pokok di bulan ke-2:

Hitung sisa pokok setelah pembayaran bulan ke-1:
Sisa Pokok Bulan 1 = P - Pokok Bulan 1
Hitung bunga di bulan ke-2 berdasarkan sisa pokok tersebut:
Bunga Bulan 2 = Sisa Pokok Bulan 1 * i
Hitung angsuran pokok di bulan ke-2:
Pokok Bulan 2 = M - Bunga Bulan 2

Proses ini diulang terus hingga bulan terakhir. Anda akan melihat bahwa porsi pokok semakin besar dan porsi bunga semakin kecil setiap bulannya.

Contoh Praktis Perhitungan

Mari kita ambil contoh:

Jumlah Pinjaman Pokok (P): Rp 500.000.000
Suku Bunga Tahunan: 10%
Jangka Waktu (Tenor): 15 tahun

Langkah 1: Konversi ke Bulanan

Suku bunga per bulan (i) = 10% / 12 = 0.10 / 12 ≈ 0.008333
Jangka waktu dalam bulan (n) = 15 tahun * 12 bulan/tahun = 180 bulan

Langkah 2: Hitung Angsuran Bulanan Total (M)

Menggunakan rumus anuitas di atas, didapatkan angsuran bulanan total sekitar Rp 4.690.662.

Langkah 3: Hitung Angsuran Pokok dan Bunga Bulan Pertama

Bunga Bulan 1 = Rp 500.000.000 * 0.008333 ≈ Rp 4.166.500
Pokok Bulan 1 = Rp 4.690.662 - Rp 4.166.500 ≈ Rp 524.162

Langkah 4: Hitung Angsuran Pokok dan Bunga Bulan Kedua

Sisa Pokok Bulan 1 = Rp 500.000.000 - Rp 524.162 = Rp 499.475.838
Bunga Bulan 2 = Rp 499.475.838 * 0.008333 ≈ Rp 4.162.308
Pokok Bulan 2 = Rp 4.690.662 - Rp 4.162.308 ≈ Rp 528.354

Dari contoh ini, terlihat bahwa angsuran pokok (Rp 524.162 ke Rp 528.354) meningkat, sementara bunga menurun setiap bulannya.

Pentingnya Memahami Angsuran Pokok

Memahami cara hitung angsuran pokok KPR memberikan Anda kendali lebih dalam perencanaan keuangan. Anda dapat memprediksi seberapa cepat utang Anda berkurang dan kapan Anda akan terbebas dari kewajiban cicilan. Selain itu, pengetahuan ini membantu Anda dalam membandingkan tawaran KPR dari bank yang berbeda dan memastikan Anda mendapatkan produk yang paling sesuai dengan kemampuan finansial Anda.

Jika Anda berencana untuk melakukan pembayaran ekstra (pelunasan sebagian), memahami komponen pokok akan sangat membantu Anda melihat dampak langsungnya terhadap sisa utang dan tenor pinjaman Anda.

Selalu ingat untuk mengkonfirmasi metode perhitungan dan rincian angsuran Anda langsung dengan pihak bank sebelum menandatangani perjanjian KPR.